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《物权法》对房地产业的影响
发布日期:2019-11-13 16:20   来源:未知   阅读:

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  电脑技术,软件开发。移动开发。网站建设相关专业知识。都可以提供解答和相关技术指导。《物权法》确立了物权概念,明确了权利人对物享有排他的权利,规定了物权强有力的保护制度,对涉及不动产投资、开发、建设、经营的房地产业影响深远,它对现行的房地产管理方式、方法提供了新的执行制度,为房地产相关的法律法规的完善提供了充足的预留空间,房地产行业需要正确的对待《物权法》,物权法对未来房地产行业的发展将会主要产生以下影响:

  《物权法》第一百三十七条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。该项规定强化了土地出让制度,有利于切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,保持政策的连续性,同时也保证了土地资源的合理配置,保证政府能够获取土地收益,维护了国家的利益。

  《物权法》第四十三条规定:“国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”第一百二十八条规定:“未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”《物权法》做出这样的规定在一定程度上限制了市场上的土地供应量,这就可能会增加房地产开发的成本,并且影响房地产开发的速度,那种直接与集体经济组织或者地方政府协议征收土地的不规范方式将很难继续实行。这就要求房地产企业在征收集体所有的土地时应当核实其具体权限,编制具体流程,规范运作。

  《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”这种规定让置业者对持有私产更有信心,为房地产的长期稳定发展奠定了坚实的基础。

  《物权法》关于续展土地使用权年限的规定消除了产权延续的问题,解决了土地使用权到期后的地产处置纠纷,保障了公民私有财产权,将进一步激发购房者和投资者购房置业的欲望,为开发商创造和扩大潜在的市场,有利于促成房地产市场持久的购买需求。另外,该规定还有助于提高住宅建筑质量,因为所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的期限,而并不是土地所有权,所以一旦建筑物报废,土地仍然将收归国有,这样一方面提醒广大业主要好好保护自己的物业,积极交纳物业管理费,70 年以后只要建筑物还健康,那么物业还是归业主所有。另一方面,今后房地产开发企业将更加关注产品质量和品牌的建设、购房者将更加关注房地产的整体规划、设计、建筑标准、房产质量及其使用寿命,使其满足购房者追求舒适生活的目标以及财产保值增值的需要。

  《物权法》第四十二条第一款规定“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明:集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收;征收的前提必须是为了公共利益的需要,这样可以在一定程度上杜绝开发商用地、政府帮它拆迁的现象,这将从根本上改变房地产业的发展模式,特别是一些与政府联系紧密的开发商,如果不改变其运作方式就有被淘汰的风险;征收必须依照法律规定的权限和程序进行。也就是说不是为了公共利益需要不得征收,征收的主体是国家,其他任何组织、单位和个人无权征收。征收不等同于拆迁,也不一定导致拆迁,但主要是通过拆迁方式实施;拆迁也不应该就是征收行为,应当包括征收和征用以及非公益性拆迁。由此我们可以作出以下判定:一是城市房屋拆迁作为城市建设基础性的公益事业,将主要以征收方式进行;二是政府作为征收行为的主体成为拆迁人,与被拆迁人不是平等的民事主体间的法律关系,而是行政法律关系;三是非公益性拆迁将成为真正意义上的民事法律关系,由于补偿安置标准等方面的突出矛盾,加之缺乏相应的强制执行力,其拆迁数量将会很少,甚至将基本退出拆迁领域。

  《物权法》第四十二条第二款规定“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”可以看出《物权法》在保护农民的利益上前进了一步。原来征收农村集体所有土地的补偿有三个部分:土地补偿、安置费、青苗费,《物权法》为了更加充分的保护农民的利益,增加了一项社会保障,这种保障不仅要保障农民当前的生活,也要充分考虑到他们以后的生活,它体现了政府对农民生活问题的现实关注,但是无疑会加大开发商的拿地成本,延缓房地产开发的速度,对其资金实力是一个严峻的考验,从而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。

  《物权法》第四十二条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”这一规定保护了物权拥有者的权利,如果国家为了公共利益的需要而征收私人财产,这样少数人就要牺牲自己的合法的权利来满足更大的利益也就是“公共利益”,因此这少数人的合法权利必须要由国家来予以补偿。但必须看到在另一方面来讲,这些规定可能会增加房地产商开发的成本,同时有可能延缓拆迁的进度而影响房地产开发的速度,比如《物权法》出台后各地出现的“钉子户”正是这种可能性的反应。

  这一立法更加符合我国人多地少的基本国情和严格保护耕地的宗旨,对今后的土地利用将产生重大的影响。从宏观层面看,随着土地供需矛盾日趋加 剧,国家必然会采取更加科学、严厉的政策调控房地产用地,促使房地产开发向节约型方向转变。从微观层面看,由于土地征收必须满足公共利益之需,因而以经营性为目的的土地征收难度和成本将大大提高。因此,可以预见,今后房地产增量用地将受到较大的限制,特别是大面积农用地转为房地产用地的现象将得到有效遏制,使房地产企业储备土地难度加大,城市存量土地和闲置土地将得到有力的挖潜,尤其是《物权法》第143条关于建设用地使用权转让的有关规定,更有利于房地产企业盘活存量土地,土地的利用效率和强度将得到合理提升,节地型住宅将成为政府调控的主导方向。

  我国目前实行的不动产登记,主要采取分部门、分级登记制度。以房地产权属登记为例,国内房屋和土地登记仍分别隶属房产和土地两个管理部门。这种登记方式不但增加了房地产交易环节和成本,而且容易产生房地产权属不清,以致交易安全难以得到保障。为进一步规范不动产登记制度,《物权法》第二章第一节作出了多项创新性规定,确立了不动产登记生效原则,建立健全了不动产统一登记和预告登记等一系列制度,大大提高了不动产登记的公信力和房地产的交易安全。

  不动产登记是建立物权制度的重要基础,是物权公示原则的必然要求。我国目前的不动产登记机构多达六、七个部门 ,多头登记、重复登记、遗漏登记,资料分散、资源浪费等现象给当事人增加了很多不必要的负担,统一登记机构势在必然,《物权法》的颁布将促使政府加快改革建筑物与土地分设登记的不合理现状,建立统一的城乡房地产权属登记机构,颁发统一的房地产权属证书。虽然现在全国很多地区统一登记制度还没有建立起来,《物权法》也并未明确是由原房管局还是成立一个新的登记机构进行负责,但国家实行统一登记制度的规定,将杜绝重复登记、错误登记等资源浪费的现象,使交易过程更加清晰、统一,产权更明晰,同时在一定程度上减少地区差异造成的市场分割,提高登记效率,降低交易成本。对房地产开发企业而言,由于统一登记制度的建立和完善,房地产权属清晰、资料易于查询,企业的开发投资将会得到有效保障,可以有效规范房地产开发和销售行为,并购风险会大大降低。

  《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记是不动产登记的一种特殊类型,它从法律层面上以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利,保护了相对人对不动产物权变动的债权请求权,稳定了不动产交易秩序,因为在商品房预售制度下,经常出现购房者与卖房人签订买卖合同,支付了部分房款后,在等待产权证下达期间,卖房人又把房子转卖给了别人或者用已销售的房子抵押贷款的现象,这些行为严重损害了购房者利益。因此,实行预告登记制度,将对当前房地产市场普遍存在的商品房预售起到极大的规范和约束作用,不但可以保障相对弱势的购房人的权益,而且制约了开发商的投机行为,使其诚信经营,有效预防“一房多卖”等现象的发生。从另一方面讲,开发商可以充分利用预告登记制度,及时推进期房的销售,及时回笼开发资金。

  《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这是第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权的概念,由此可以看出业主的建筑物区分所有权主要包括三个方面的权利:一是对专有部分的专有权;二是对建筑区划内的共有部分享有共有权;三是对共有部分享有共同管理的权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发,明确规定了建筑物区分所有权,但是对于车库、车位共有部分的归属问题在操作上还是比较复杂,也为开发商留出了空间,有待出台相关的法律法规明确其归属和管理方式,以减少相关的法律纠纷。

  《物权法》第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建议单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”第八十二条规定:“物业管理公司应当根据业主的委托对建筑物及附属设施进行管理,并接受监督。”《物权法》赋予了物业管理企业之外的其他管理人可以对小区进行物业管理的权利,也就是说由非物管企业或没有物管资质的企业可以从事物业管理,没有取得物业管理职业资格证书的人也可以从事物业管理,这对于实施资质管理制度的物业管理行业来说提出了新的命题,对房产管理部门进行物业管理提出了新的挑战。

  《物权法》除了保护业主的合法权益外,《物权法》还对物业服务机构和开发商的权利进行保护。当然,业主在物业管理上话语权的增加也给一些物业公司带来了挑战与机遇,只有那些真正为业主服务的,才会在同行业的竞争中优胜劣汰,在无形中,通过物业管理的重新洗牌,进一步实现房地产市场的规范与合理发展。

  《物权法》第八十三条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。这一规定明确业主对小区的管理职责和权利,也明确了对建筑物区分所有权权利的行使。对于业主委员会,在一定程度上可以以原告身份提起诉讼,解决了现阶段争论比较多的业主委员会诉讼主体这个问题,将有利于业主进行权益的申张,保护的合法权利。从《物权法》来看,房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定,只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这突出了业主与业主委员会的平等关系和私权争议,而非管理与被管理的公权关系。《物权法》其法律管辖范围涉及人民群众切身利益的方方面面,特别是在老百姓关心的土地、房屋问题上有了明确的法律规定,这必将对我国房地产行业未来的发展产生深远的影响。

  《物权法》规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。财产平等是《物权法》最重要的基本原则,不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。《物权法》明确了对私人财产的保护,对物权的归属和利用作出了全面规定,不仅为物业税的开征提供了必要的法律依据,也对物业税的开征提出了法律要求。开征物业税有利于规范房地产市场税收体系 增加保有环节税收,抑制房地产市场需求,减缓房价上涨速度。但是目前,物业税开征的法律、制度环境仍不完善,产权不明晰的情况大量存在,不动产登记制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,这些法律和制度上的障碍还需要进一步解决。

  《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,将于2007年10月1日起施行。此法的出台将对我国地产行业产生重大影响。

  一、明确了建筑物共有部分及其附属设施的归属,有利于减少房产纠纷,同时促进物业管理规范化。

  第七十三条,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  第七十四条,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

  第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

  第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

  对建筑物区分所有权的规定从表面上虽然对广大业主有利,但同时可能加重业主的专项设施维修资金(基金)和相关物业管理费用。另外,开发商在商品房销售过程中处于强势地位,其可基于其强势地位在合同中约定将小区中的绿地或者法定停车位所有权或者使用、占有、收益和管理的法律权利归属于自己,就可以确定无疑的取得这些附属设施的所有权(这似乎使得开发商在营销中“一楼送大花园、顶楼送花园”等手段有法可依)。即使不将这些归于自己,开发商也可名正言顺地将道路、绿地甚至是物管用房等纳入小区公摊面积。

  对于在小区共有道路上停放汽车,法律规定,占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有,如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。也就是说,如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益。

  《物权法》对建筑区划内的道路、绿地、车位及车库公共场所、公用设施等做了明确的规定,而且还明确了物业公司进行管理权限来源于业主的委托,并赋予了业主依法更换物业公司的权利。这样一来,有利于减少业主、开发商和物业管理公司三方产权纠纷和管理混乱,将极大地促进物业管理的市场化、透明化和规范化。

  但是,《物权法》没有对特别有争议的会所做出具体的规定,会所是否属于“公共场所”?还包括住宅的外立面、户外广告位的权属以及收益分配问题还需寻求最高司法解释。 关于住宅禁商,物权法虽然赋予了业主在一定条件下改变住房用途的权利,但各地方的“禁商令”恰恰属于条件中的“管理规约”,也就是说,住宅禁商不会解禁(第140条也巩固了“禁商令”)。这样一来,高端大户型物业的投资回报将可能进一步减少,写字楼、商住楼等市场将受到各种不同的影响。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  不动产登记是建立物权制度的重要基础,是物权公示原则的必然要求。我国目前的不动产登记机构多达六、七个部门,多头登记、重复登记、遗漏登记,资料分散、资源浪费等现象给当事人增加了很多不必要的负担,统一登记构机势在必然。虽然现在全国很多地区统一登记制度还没有建立起来,《物权法》也并未明确是由原房管局还是成立一个新的登记机构进行负责,但国家实行统一登记制度的规定,将杜绝重复登记、错误登记等资源浪费的现象,使交易过程更加清晰、统一,产权更明晰,同时在一定程度上减少地区差异造成的市场分割,提高登记效率,降低交易成本。

  《物权法》规定了不动产只要依法进行了相关登记,即使还未完成产权过户也视登记具有法律效力,这样杜绝了开发商或投资者在房地产预售和转让过程中的“一房多卖”的不合理现象,有助于我国房地产交易秩序健康发展。但是,整顿和规范房地产市场秩序工作涉及到计划、财政、土地、规划、工商、物价、建设、房地产等多个部门。房地产市场违法违规行为不仅涉及市场主体的责任,有的还与政府管理部门的管理行为直接相关。因此,单单靠一部物权法的出台并不能完全改善房地产市场不规范的现状。

  三、新的不动产担保规定,理清了开发商与银行间的信贷关系,同时也有利于开发商融资。

  第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

  《物权法》在不动产的担保上也规定了只要一旦签订了抵押合同,即使未办理产权过户登记,依然视抵押合同有效。企业将不能通过先抵押合同、获得银行信贷后又不承认了,这也使银行的资金健康、安全多了一份保障。同时,法律扩大了可用于担保的财产范围,明确规定正建造的建筑物可抵押,非常有利于开发商的融资,很多城市里随处可见的烂尾楼或许会有所遏制。

  四、明确规定了征地、拆迁补偿机制,加大了城市动拆迁难度,开发商的拿地成本也将显著提高。



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